[万科]辛杰:万科下一个宁高宁?

  “与城市50%以上的人产生关联”,不仅是万科的口号,也是其他大型开发商的远景。买房租房、购物娱乐、物流仓储、上学就医,乃至新能源汽车、智能机器人,都能看到他们的logo。

  “分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升,母公司股东也可分享分拆资产的净利,同时新业务独立,借助资本的力量可以做大做强。”深圳一位券商人士分析。

  显然,做惯了大生意的开发商,都希望“再造”同样大的自己。

  2018年7月,万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份,成为其第四大战略股东。在万科看来,这是物业对接国际市场的标志。

  除科创板外,也在研究分拆子公司在主板、中小板和创业板独立上市可能性。

  万科物业上市之辨

  万科谋变

  4月11日,据彭博社报道,万科旗下的物业管理公司万科物业拟于香港IPO,规模为10亿美元。

  年初,科创板相关意见第十五条也提出,“达到一定规模的上市公司,可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。 ”

  他认为,一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值,希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。

  若以科技、新能源、服务之类资产分拆,或可被通过。但在监管部门的政策出来前,什么都是不确定的。

  2018年,万科实现物业服务营业收入98亿元,同比增长33%。这是国内首家营收近百亿的物业公司。

  这一模式可以规模化扩张,通过大数据和物联网的方式实现。

  4月11日,万科回复称,物业暂无上市计划。“传闻说规模10亿美金,对于一个营收百亿的公司来说,不是太少了吗?”一位接近万科的人士表示。

  在多家房企的物业服务已分拆上市之际,作为国内最大、最优质的物业公司的万科物业,却迟迟没有上市。

  他认为,物业的核心是通过物业管理服务,让资产得以保值增值。与此同时,业主愿意付出同等的物管费,从而实现产权所有者与管理者的共赢。

  不过,对于分拆上市,是否意味着房地产再融资的放开?会否被视为房地产调控放松的信号?

  万科物业的生意逻辑,在万科物业首席执行官朱保全的阐述中,确实不同于其他大部分公司。

  4月11日,万科否认了万科物业即将IPO的消息;不过,结合近期分拆上市政策破冰的传闻,万科物业上市或许不是空穴来风。

  总体来说,正如碧桂园CFO 伍碧君所说,2019年的融资环境对大部分头部房企来说是“相对友好的”,融资成本下降,他们的资金压力相对2018年没有那么大了。

  万科执行副总裁孙嘉认为,不同的收入模式,资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍,商业地产是十四倍,物业服务能给三四十倍。

  他没有说出来的“秘密”是,若分拆上市成行,万科物业很可能将是第一个;而大万科的估值,将不止于现在的3000亿,可能奔向万亿。

  导读

  “我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离。”在去年12月14日的媒体交流会上,万科董事会主席郁亮称。

  此前,华润也曾提出分拆商业地产上市,预估市值在千亿级别。

  万科在2018年财报中指出,未来要建立6个千亿级别的业务,才能再造一个万科;恒大主席许家印说,只有新能源汽车、大健康这样的市场规模万亿的大产业,才和恒大的主业匹配。

  而在近期,他又对记者表示,“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了,”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。

  根据万科财报,物业服务是万科的主营业务之一,2009年万科物业在财务上与万科集团独立,并于2015年启动完全市场化战略。

  这对规模已很庞大的开发商多元业务显然是利好。从营业收入来看,万科物业营收近百亿,华润置地的租金收入也逼近百亿,这是比较稳定的现金流模式,具备分拆的可能性。

  穷则通,通则变,变则久。进入楼市的白银时代,发生改变的不仅仅是房价。之前靠单一业务纵横捭阖的房企,正在从单纯的“开发商”角色向更广阔的领域拓展。这些新业务有的已体形庞大,现金流充沛,具备了分拆的条件。关于物业板块的分拆,中海、保利等都已走在前头。

  接近交易所的人士表示,上市公司分拆资产境内上市,确实在探讨中。

  尽管万科否认了物业即将IPO,但在近期科创板和分拆上市政策调整之际,主业为房地产的集团公司分拆资产上市预期强烈。

  鉴于A股公司分拆资产境内上市的限制,他们的这些分拆平台大多位于香港、美国或新三板。

  以碧桂园为例,过去三年,公司已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。

  巨头的分拆与重估

  此前,营收不及万科物业的中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等房企旗下的物业,均已分拆上市。其中中海物业更是以介绍名义上市,未涉融资。

  近期,郁亮对记者表示,“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了,”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。

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  去年业绩会上,万科董事会主席郁亮曾说,万科希望能培育出几只“独角兽”;近期,他对21世纪经济报道记者表示,分拆上市规则或将很快变化,届时万科的估值会更容易些。

  长期以来,A股地产商只有开发业务,但现在,他们大部分都已多元化。主业加多元化,将会形成一个生态系统,一个上市公司群,是地产巨头们的统一路径。

  这些新业务有的已体形庞大,现金流充沛,具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿,华润商业租金近百亿,但它们仍委身于集团的整体之中,在资本市场以开发为主线的估值体系下,价值未得体现。

  然而,4月9日,21世纪经济报道从接近监管层的投行人士处获悉,监管层正在研究讨论对A股公司分拆上市的政策进行松绑。

  据21世纪经济报道记者查阅,万科物业业务布局已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。

  在目前的最新业务划分中,万科把多业务、发展比较成熟的业务单元叫BG,包括传统四大区域和物业,可见其重要性。

  短短6年多的时间,中国开发商就不再仅仅是“开发商”,而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商,甚至深入制造业。

  “今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量”,郁亮说,资本市场对房企的评价和估值体系也应该有变化。

  4月11日,万科否认万科物业分拆上市的传闻,但这并非空穴来风,郁亮其实对其寄予不同的厚望:“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。碧桂园已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。下一个再造“独角兽”的超级房企,或许是万科也未可知。

  多位分析人士认为,分拆住宅开发、商业地产之类房地产上市,可能很难被允许;截至目前,中国恒大分拆地产业务、重组深深房A已近两年,迟迟未获通过。

  又或者万科出现了比较大的危机,比如经营滑坡、贪腐等,不过,这种情况出现在万科的概率比较低,历史上,万科都没有发生类似的事情。

  如此大幅的人事调整之后,那么,万科的董事会、监事会格局会改变吗?新的领导班子上任是否会干涉万科经营?深圳地铁会持续与万科的合作模式吗?

  “现在不好预期,新的领导班子过来,深圳地铁的经营策略,我相信在大的方向上不会变化,但具体侧重有调整也都正常。”朱罗纪表示,深圳地铁的核心竞争力是地铁建设+上盖物业的复合开发,新上任的领导班子不太可能去改变这一点,但他们有商业地产开发的经验,这能够让深铁更加的靠近“港铁”的模式——地铁建设+上盖开发+商业持有运营,想象空间更大。与万科以及旗下的印力平台之间,也是有合作的基础和空间的。至于会不会开展合作,得取决于接下来双方的对接与谈判。

  万科第一大股东深圳地铁一年内的大幅人事调整,引发了人们对万科的一丝担忧。

  “整体上来讲不是太担忧,至少说在未来的一到三年,都不需要去讨论这样的问题,我相信万科管理层还有深圳地铁的新的领导班子,会重新地进行沟通,展开一个新的磨合。”资深媒体人朱罗纪对乐居财经表示,董事会、监事会格局肯定是不会变的。

  朱罗纪认为,深圳地铁作新的领导班子上任,工作重心首先肯定是深圳地铁的内部管理和经营。至少在上任初期,没有必要也未必有精力去兼顾万科。

  此外,从目前国家对所有制改革这一块来讲,可能需要更稳定,让军心更稳,而不是更乱。比如,现在所有制的改革的方向是混合所有制改革,而万科目前实际上就是混合所有制。

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  “深圳地铁作为深圳最大地主,除了万科,还有没有更好的合作单位?目前看,综合优势还是万科胜出。”陈洪海表示,深圳地铁以土地换取双方合作,包含入驻万科董事会,只要双方合作不变,对万科影响不大。

  此前,万科董事会共11人,此前由7名非独立董事及4名独立董事组成;万科监事会由2人组成。至此,万科董事会成员将变更为:非独立董事郁亮、王文金、张旭、林茂德、陈贤军及孙盛典,以及独立董事康典、刘姝威、吴嘉宁及李强;万科监事会仅剩万科监事会主席解冻。

  此外,值得注意的是,从2018年年初至今,深圳地铁旗下的地产开发板块深铁地产进行了一场波及面很大的高层人事换血。涵盖党建、投资、设计、工程、财务、人事、采购与成本超过6名高管甚至一把手从深铁地产核心部门离职。

  《财经》报道称,新上任的五位高管中,多人拥有天健集团与中洲控股的共同背景。且基本上都是深圳地铁新任董事长辛杰曾经的老部下与同事,在酒店与商业领域拥有经验,但较少人拥有轨道+物业的工作经验。

  易居企业集团·克而瑞深圳机构总经理陈洪海在接受乐居财经采访时,表达了同样的看法。他认为,深圳地铁的高层换血对万科董事会、监事会格局不会产生变动。从深圳地铁自身发展的角度看,新的领导班子到位以后首先要做的事公司内部的治理和运营。

  在去年底的媒体交流会上,郁亮曾表示,一年多来,深圳地铁对万科的支持很大,从没有干预过万科的日常经营管理,公司的企业文化也没有受到任何影响。

  乐居财经 刘婷 王若君 发自深圳

  “而如果排除以上这两种情况,仅因为人事变动而改变未来董事会、监事会格局的可能性很小,几乎没有逻辑支撑,不太成立。毕竟公司管理不是过家家,不是换一个人就换一套玩法,它的‘游戏规则’已经设计好了,如果没有重大事件,没理由轻易改变。”朱罗纪说。

  陈洪海则认为,未来一定是往持有物业方向走,看重企业的运营能力。在之前双方合作看重万科物业开发能力,而之后则侧重持有物业运营,对双方合作提出新的挑战。而物业运营,华润、华侨城经验更丰富,不排除深铁多家合作开发的可能。

  无独有偶,据《财经》报道,除了肖民,原深圳地铁董事长林茂德、原深铁地产(又名深圳地铁物业开发总部)党委书记兼副总经理郑英很快也将辞去万科非独立董事与监事。

  不过,万科对乐居财经表示,目前仅收到肖民的辞职信,尚无其它可披露的人员变动信息,一切以公告为准。

  公开资料显示,肖民此前任深圳地铁董事、总经理、党委副书记,随着深圳地铁临危受命成为万科的第一大股东,肖民任万科非独立董事已逾一年半,有消息称,他将出任深圳市住房与建设局巡视员。

  合作模式方面,成立于2013年的深铁地产是国内“轨道+物业”开发模式的先行者,在深圳业内,综合实力靠前,2018年已跃升至深圳市房地产开发企业综合实力第二名,排在万科后面。2016年“万宝之战”后,一战成名。

  这意味着,2017年6月确定下来的万科董事会人选将空出两席,监事会人选空出一席。

  朱罗纪继续分析道,当初深圳地铁以基石股东的身份入股万科,某种程度上代表着深圳市政府,并且曾承诺“积极不干预”,从目前来看,并没有改变格局的必要。除非深圳市政府对万科的态度发生了变化,比如想上收管理权等;不过,万科是深圳市少有的一家本土的世界五百强企业。对于政府来讲,它还是希望以及需要像万科这样的企业能够更多的出现以及发展的更好,这是符合深圳市整个城市的利益的。

  1月16日,万科公告称,肖民因工作变动拟担任公职人员,根据相关规定,申请辞去公司董事职务,不再担任公司任何职务。

  房企又有新排名了,碧桂园第一,万科第二,而恒大就变成了第三。万科在2018年的成绩还是非常显眼的,销售额已经超过了6000亿,这也远远超过了恒大的销售额,但是和碧桂园比较起来还有着1217亿元的距离。不过现在排在万科前面的也只有一个碧桂园了。虽然说2018年的冬天对于房企来说有点难过,但是对于万科来说好像并不是这么回事?

  2018年的楼市确实是非常严格的,调控的政策很难放松,这对于很多房地产企业来说确实有点不太好过。然而这对于万科来说也是一个好机会,想要重新回到行业第一的位置,危机也许就是转机,万科必须要好好抓住这次机会,事实上万科也确实抓住了。2018年10月之前万科的新增土地货值5468亿元,万科三季度拿地的金额达到了458.7亿元。要知道在这段时期内,碧桂园和融创中国以及恒大和保利这四家公司合起来拿地的金额也不过才477.5亿元,万科一家就快抵上了四家公司。

  楼市降温,万科早已做好过冬准备,无论未来的行情怎么样,万科都是有办法应对的,万科“活下去”的口号像是为那些中小企业喊出来的。热点城市房价下跌,叠加“限价”政策制约,超半数企业已经陷入回款困境,资金链已经严重破裂,再加上公司的高负债,未来这些中小型房企很有可能会被淘汰。万科这一口号很有可能将市场给激活了,搞出一些动静来。

  说万科不想做行业老大都没人相信,万科曾经也做过行业老大,但是因为2017年的布局失利,让它痛失这个宝座。2017年,三四线城市的房价出现暴涨,万科却没有分到什么好处,毕竟当时万科在三四线的布局并没有那么多,现在想去分一杯羹,也没有机会了,毕竟现在三四线城市的房价已经在政府的调控之下慢慢开始恢复正常了。

  万科集团的核心产业就是房地产,在上市房企当中也算得上是领军人物,万科的一句“活下去”的口号让不少中小房企都感到“瑟瑟发抖”,这种强烈的危机感到底是怎么回事?要知道在一些房地产巨头当中,万科一向是比较低调的一派,这次能够这么高调喊出“活下去”的口号,一下子就成为所有人眼中的焦点,万科彻底火了。

  一直喊着“活下去”的万科其实根本不存在活不下去的情况,毕竟万科现在是房地产巨头之一,而且公司的现金流也非常正常,任何时点账面现金都能够覆盖掉未来一年即将到期负债,财务情况和其他房企比较起来算是非常健康的了,如果万科都要活不下去了,那么其他一些中小型房企还有活路吗?看看万科集团今年交出来的成绩单就能知道万科的本事了!

  很多房企在这时候都选择了降价出售,毕竟现在回笼资金才是最重要的。然而降价这种事情万科压根就不怕,毕竟万科的房子几乎是全国最抗跌的,用降价把高杠杆企业和摊子太大的企业弄垮。同时还能利用之前的回款资金逆周期收割土地储备。不得不说万科的头脑真是高明啊!也难怪万科去年的销售额排名第二了!

  万科的口号真的就是在看衰房地产企业吗?显然并不是,这只不过是在给房地产行业敲一个警钟,毕竟现在的房地产行业并不像以前那么好做了。站在风口上的时代已经过去了,未来的房地产行业更注重的是脚踏实地,一步一个脚印,想要突然吃个胖子是不太可能的事情了,天上掉馅饼也不会砸到房地产行业的。万科只不过是在提醒大家,现在的中国楼市已经开始转向了,调控重压不会轻易放松。

  2018年9月末的时候,万科喊出“活下去”的口号,当时很多人都以为万科的经营出现了什么问题,但是在看到万科的成绩单之后又发现自己是不是被“骗”了,万科的销售额还是不错的啊,怎么偏偏就他最想“活下去”呢?其实“活下去”是每一家房地产企业的梦想,但是并不是所有的房地产企业都能像万科一样成功“活下来”的。

  房地产行业最赚钱的时代已经基本不见,很多房地产企业都开始“去地产化”,但是自己的主营业务就是房地产,这是想去就能去掉的吗?不过万科好像可以,十年之后万科有望成为一个城市配套服务商,也就是说主要靠做物业赚钱了。其实这也是一条出路,但是万科在2018年拿了那么多的地,肯定还是要盖房子卖的,2019年万科才刚刚开始,成为行业老大也是指日可待。大家觉得万科能打败碧桂园吗?

  万科“活下去”

  万科销售情况有些疲软,2018年H1合同销售金额同比增幅仅为10%,但并没有到喊救命的程度。实际上,即使两年不卖房,万科只要把已经入账的客户预付结转为销售收入,营收数据也不会难看。

  不敢多拿地,稍有风吹草动就降价抛售回笼现金,万科这些年都是在“习惯性踏空”中度过的。今天的土地储备就是未来的销售额,万科虽然规避了风险,发展后劲明显不足。

  2016年万科土地储备较2015年仅净增200万平米,增幅2.2%。截至2018年6月末,万科土地储备权益面积8865万平米,总面积1.43亿平米。2017年末,恒大、碧桂园土地储备总面积分别达到3.1亿平米和2.8亿平米。

  与李嘉诚一样,万科清楚做的是啥“生意”,多年狐疑和今天“喊救命”是因为,它明白这种“生意”30年前没有,30年后未必有,甚至随时会没有。

  尽管当过多年房企龙头,万科对行业趋势的判断总倾向于悲观,从“拐点论”、“白银论”到高喊“活下去”。观其拿地之谨慎,可知万科的悲观论调不是忽悠外人的。

  但“应收联营/合联企业款”从2013年的167亿增至2017年的761亿,增幅高达356%。2018年上半年又暴涨338亿至1100亿。这笔流动资产不是“源泉”而是一个“大坑”,别指望“动用”、能不“吸血”就算万幸。

  狐狸在冰面上行走时,会用脚反复试探、竖起的耳朵不放过任何细微的声响,确定没有危险才会迈出一步。

  碧桂园净资产负债率“疯长”到1201%,万科亦高达845%,丝毫没有“悔改”迹象。

  其实,真正反映房地产公司销售形势的是合同销售金额,营收常常掩盖真相。

  截至2018年6月末,万科负债总额突破万亿,达11394亿,较2016年初的4750亿增长140%,可谓触目惊心。

  “习惯性踏空”

  2017年恒大开始努力转向“两低一高”——低负债、低杠杆、高周转。恒大转型的成效集中体现在净资产负债率的快速下降。2017年末为627%,2018年6月末为446%,降了181个百分点。

  面包难吃没关系,盼的是面粉涨涨涨,中国房地产企业就是这样奇葩的“面包师”。楼盘质量高、物业服务好,或许是开发商“良知未泯”亦或是竞争策略(正如小米手机主打性价比,与雷军是否厚道无关)。

  这一幕似曾相识,2008年王石抛出“拐点论”,万科率先降价售楼;2014年郁亮撰文称“房地产行业已经度过黄金岁月,进入白银时代。”

  保障性住房的土地增值与开发商无缘,另外40%的商品房也可由政府向设计院招标设计、向建筑公司招标建造,建成后由业主委员会选择物业服务公司,不一定要开发商从中赚取亿万土地增值。

  万科等房地产开发商已到淡出历史舞台的时刻。

  由于业务的特殊性,房地产公司的销售收入先被列入流动负责,名目为“客户预付款”或者“合同负债”。

  2018年H1,万科合同销售金额3046.6亿,同比增幅仅为10%。

  “治疗三高”

  2018年6月5日出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》明确未来18年新增170万套住房中的100万属于保障性住房,占比约60%。

  开发商赚钱的秘诀是土地增值。比如恒大储备的3亿平米土地,楼面成本不到2000元,销售价格高达1万元,扣除“每平米3000元的建安成本,每平米土地储备约可获得5000元增值,3亿平米就是1.5万亿!

  按照目前股价,万科、恒大市值(折算为人民币)分别为2270亿和2204亿,基本相同。土地储备不到恒大的一半,上半年盈利仅为恒大的17.2%,万科市值虚高了。

  或许因控制权之争,万科在一定程度上由保守转向激进,高负债则是提速的代价。

  财报披露的营收中,很大部分从往年销售金额中结转。已售未结资源是房企的“蓄水池”,销售吃紧就“抽水”粉饰太平、销售火爆就蓄水以备将来使用。

  财报数据是以往的成果,同时也是展望未来的基础。例如,账面流动资产减去流动负债后的净额是未来可以动用的货币资源,称为“营运资本”(working capital)。资金链是否宽松主要看这个指标。

  用狐疑来形容万科真是无比贴切。

  截至2018年6月末,在建及规划中项目总建面(即土地储备)达1.43亿平米(在建、规划中分别为8188万平米和6082万平米)。

  但房地产公司要运营下去,只还银行贷款是远远不够的,欠供应商的款项到期不还?万科流动负债(即期限在12个月之内)中,应付票据及应付款高达1659亿元,仅此一项已经超过账面现金。

  恒大率先给自己“打针吃药”且已见效,万科明知自己“有病”却仍在“饮鸩止渴”,碧桂园“已疯”,由此可见各家风控能力之高下。

  “诸葛一生唯谨慎”,碧桂园资金缺口数千亿仍风清云淡,万科看到未来两年要花3800亿就沉不住气了。

  2018年9月底,万科在深圳大梅沙召开秋季例会,会议主题是“活下去”。随后万科在多个城市的项目开始降价促销,进一步引爆舆论。

  销售暂时不足为虑,让万科忧心的是负债状况。

  别看2013年万科账上只有444亿现多,却比有1596亿现金的2018年宽裕得多。

  当年住房市场化改革启动时,市场供给从哪里来?谁负债筹集资金,谁把土地、建材、施工设备、建筑工人、设计院等要素结合在一起?于是“中国式房地产开发商”应运而生。

  截至2018年6月末,万科可动用流动资产(包括现金、应收联营企业款、完工待售物业和应收账款不)合计3294亿。一般情况下,在建、拟建项目投资在两到三年内完成,万科营运资本完成够用。

  这是一个重要的信号。

  根据万科《2018年中报》“存货”科目披露的“在建项目”和“拟建项目”。在建项目计划投资总额近6400亿,已经完成投资4100亿,还要再投接近2300亿;拟建项目计划投资总额近3200亿,已经完成投资约1700亿,还要再投1500亿。在建、拟建项目合计需投入3800亿,否则就会有项目烂尾!

  2018年H1,恒大净利润达530亿,万科仅为91.2亿,尽管与双方结转销售收入的策略不同有关,但万科盈利能力的确令人担忧。

  近30年来中国大陆的房地产开发模式借鉴自香港:地方政府控制住房用地供给,开发商价高者得,房奴被收割。

  近十一年来,万科营收增速三起大落,2010年、2014年、2017年同比增速分别低至4%、8%和1%。

  中港模式下的房地产开发不创造价值更谈不上创新,对人类进步没有任何贡献,一个个冷血的“工资回收机器”而已。

  2013年末,万科营运资本突破1130亿,相当于在建工程的60%。2018年6月末,营运资本达1750亿。但在建工程规模今非昔比,营运资本仅相当于在建工程的43%。

  “蓄水池”又大又满

  2015年万科合同销售金额达2614.7亿,居大陆房企之首。2016年被恒大超越;2017年碧桂园发力,到2018年H1领先万科1000多亿。

  一个时代结束了

  2018年H1,万科合同销售金额3046.6亿,同比增长9.9%。确认营收1059.7亿,同比增长51.8%。

  截至2017年末,万科合同负债达4077亿,相当于本年结转房产销售收入的175%。2018年6月末,万科合同负债进一步增至5143亿,为上半年营收的491%,为方便与往年数据比较,将这个数字除以2,为245%。

  中国房地产企业的标配特征都是“三高”——高负债、高杠杆、高周转。

  为什么喊“救命”

  好比面包师,1元钱买的面粉做成面包,加上辅料、水电费、人工费,成本不过1.5元,正价情况下卖2元。但卖面包的时候,同相数量的面粉涨到了2元,师傅顺势卖3元,0.5元毛利就变成1.5元了。

  截至2018年6月末,万科持有1596亿现金,远高于一年之内需要偿付的610亿有息负债(短期借款和一年内到期的长期负债之和)。一年以上有息负债1659亿,债务结构比较健康。

  截至2018年6月末,万科负债总额达1.14万亿、总资产负债率84.7%,高于恒大、与“疯狂碧桂园”只有5个百分点的差距。

  恒大负债总额于2016年末突破万亿之后,开始收敛激进的锋芒,进入2018年负债有所回落。看趋势会在2018年末被碧桂园超越。

  2018年H1,起得很猛,有些怪异。

  一边唱空,一边做多,矛盾不?

  2008年的故事最终没有按照王石的预料发展,在4万亿宽松政策支持之下,房价先跌后扬,到了2009年已经进入妥妥的上涨周期。

  隔了个小长假,河北最大的房地产开发商华夏幸福就把自己环京区域的33.93万平方米住宅用地卖给万科了,收购价款约为32.34亿元,项目公司股权出让比例在80%,基本已放弃楼盘开发的主导权,收购款与土地价格的比例基本在0.83-0.89之间,通俗地说,这基本就是买地的价格……

  此时,万科内部的研究部门经过市场调研交给王石一组数据:深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号,成交量环比下滑20%-30%……结论是:全局式市场调整不可避免。

  2008年。

  他们不光喊喊,真的降价,在别人还在犹豫9折还是9.5折时,他们打折更狠,迅速回笼资金,家里有粮心里不慌啊。然后安静等待,回暖了扩张,寒冬就抄底。

  2018年7月以后,环北京限购区域房价在加速下跌。

  ● 2014年,万科喊出了白银时代,宣告“黄金时代结束”,不过到了2015年,棚改横空出世,后来几年的故事大家都知道;

  不过猫哥总觉得奇怪,万科账上还趴着1500多亿现金,负债率也不高,从2014年开始策略谨慎,郁亮不断宣扬的是“去地产化”,行业艰难大家都看到了,但万科有这么难吗?

  国庆前,万科刷屏,一句“活下去”的口号,激起无数人内心的波澜,作为多年的行业老大,万科一直是地产行业的风向标、晴雨表和指南针啊!万科都这样了,未来会怎样?

  12月,王石对外宣布,万科不拿“地王”,全集团将2008年的计划开工调低近20%,不久再次压低到23%,同时,万科开始降价,从广州万科的金色康苑开始,每平米均价比周边楼盘低3000-4000元。

  很多开发商大骂王石“胡说八道”。他们不喜欢降价,可万科降价了,要么你就悄悄降吧,但你还大张旗鼓的说出来,作为带头大哥怎么能这么干?这是砸行业的饭碗啊!

  对比2018年和2008年,形势还是有显著不同的,2008年、2014年,万科都没有好的机会抄底,这次能赶上吗?

  如果不信的话,来看看他们最近在厦门的手段。

  到了2008年的5月,某城市召集开发商开会,没有请万科。会议的内容可以用8个字概括:不许降价,远离万科。同时,在几个重点城市,政府派出调查组,进驻万科查税、查账。

  而且业界传言,北三县未来同京津社保一体化,“价格就不能老是一万五了”。你应该相信,华夏幸福忍痛割爱一定有说不出的大困难。

  王石立即回复:“不放高音喇叭也可以做慈善。我认为万科捐出的200万是合适的。”他还说,万科内部还规定,每次募捐,普通员工的捐款以10元为限。

  王石后来承认,很多的同行中非常要好的朋友在公开场合公开指责万科,这令他颇感意外。

  因为……太贵了!总价450-500万!

  万科白鹭郡自开盘到现在接近一年,开盘时推出的204套精装交付别墅,才卖了不到100套。

  传言称每户退差不多100万!虽然万科随后声明没那么多,不过老业主们估计还是很开心的。

  万科取消精装和车位,算下来价格跟之前差不多,但是分分钟脱手一个远郊困难盘,很经典的营销案例,不过,其他地产商是有点懵逼的:这头一开,跟不跟呢?跟得起吗?

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  猫哥决定去看看万科的股票。

  ● 2018年,万科喊出了“活下去”。

  万科的行业研究还是值得称道的,每每能最先感知行业的冷空气,这几个年份房价下探明显;

  燕郊二手房价格相比最高点接近腰斩的水平,不少楼盘从最高点的3.5万元/平米,跌至目前1.5~1.6万元/平方米,房价回撤超6成,个别二手房挂牌价每平米1万元还是门可罗雀,要知道,这十几年前卖房的价格。

  此话一出,舆论哗然。

  2018年,调控愈来愈严,央行宽松的钱也流不到地产,资金成本高涨,业界预期行业整合将不可避免,一批中小地产商如果现金流吃紧,卖房卖地都没什么议价空间,而行业会更加聚合,万科会是其中的主力吗?

  直降200万!特价房源在开盘后被秒杀。

  当时,万科上了半年的头条。彼时,董事长还是王石。

  然后,旧业主们就不干了,维权大战迅即爆发,万科的应对相当完美:退款!

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  万科的这波操作,算得上巴菲特所说的,“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪”的典型吗?

  2007年,万科业绩疯狂,公司全年销售面积合计613.7万平方米,销售金额523.6亿元,比三年前翻了5.7倍。看起来这是王石最好的年份。

  厦门是最近一轮房价波动中不得不说的城市,长时间占据涨幅榜或者跌幅榜头名。我们先来还原一下整件事的发生过程。

  之后,王石在清华参加活动时有记者问,“楼市拐点是否出现了?”王石说:“我认可你关于’拐点论’的说法。”

  就像每个深山暗夜,烛影飘摇,气氛诡异到窒息的时候,他们总能第一个喊声“有鬼”,结果一帮小弟有的吓尿,有的吓哭。

  不过民怨沸腾,网友质疑:“你也太虚伪了,面对这么大的灾难,仍一毛不拔,还谈什么社会责任?”

  这一系列套路有什么可总结的吗?

  从杭州开始,因为降价,已经买了万科房子的业主,开始冲砸售楼处。万科紧急通知了有关部门,有关部门派了警察去,但警察站在旁边袖手旁观……王石认为,“很明显这就是当时地方政府的一个态度。”

  一点也不,这集猫哥十年前看过。

  首当其冲的是“捐款门”。

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  环京房价不振,直接拖累了一只耕耘于此的华夏幸福,年中关于华夏幸福资金紧张的传言不断,此次卖给万科的资产中,大厂在北三县中,距离北京市政府和中国人民大学距离最近。楼面价最高的资产是紧邻北京房山区的涿州市码头镇项目,紧邻在建中的301医院(肿瘤治疗中心),楼面价6700元/平方米,涿州在环北京区域,是难得的不限购城市,万科对此垂涎已久。

  万科也是很好的行动派,每次喊话总起到很好的震慑效果。

  于是,万科白鹭郡推出了108套特价房。这一批特价房去掉了价值50万的精装修、价值32万的车位及价值15万的家用电梯,价格也降到了275-300万。

  不仅如此,有人还统计了万科近期买地的结果:

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  之后,南京给万科开了4000万罚款单,为什么,因为降价。物价局说万科降价是为了垄断。

  王石显然误判了当时的局势,很快,“王石成了十恶不赦的吝啬小人”,“虽然你登上了珠峰,但是你的道德高度还没有坟头高”,这是“万科史上最大一次舆论危机”。

  与此相伴的是王石抛出“拐点论”,被口诛笔伐。

  出手华夏幸福,稳准狠,这会是行业整合的开始吗?

  卖不出去怎么办?万科的套路就是——打折!

  2008年5月12日,汶川地震震动全国。万科紧急向灾区捐款200万元人民币。

  ● 2008年,万科有拐点论;

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